התחדשות עירונית

בשנתיים האחרונות דירות 3־4 חדרים השתלטו על תמהיל התחלות הבנייה, תופעה שלא נראתה משנות ה־90' • למה השוק שמאז ומעולם הדירות בו גדלו שינה כיוון? הסיבות נעות מעליות המחירים של השנים האחרונות ועד "מחיר למשתכן" • וגם: המהפך הצפוי ב־2022

לפי הלמ"ס, ב-12 החודשים שבין סוף יולי 2021 לסוף יוני 2022 הוחל בהקמת 72,540 דירות - סדרי גודל שלא נראו במדינה מאז 1995 • כמחצית מסך הדירות בהיתרים שהונפקו בתקופה זו היו בת"א והמרכז •  תמ"א 38 ממשיכה להוות רוב גדול מקרב הבנייה במסגרת ההתחדשות העירונית

תוכנית המתאר הכוללנית לעיר, שאושרה להפקדה היום, קובעת כי עד 2040 תעמוד אוכלוסיית העיר על כ־101 אלף תושבים, לעומת כ־60.5 אלף כיום • "התחדשות עירונית אינטנסיבית" תאפשר מגדלים עד 45 קומות במעטפת העיר, ונקודתית גם ברחוב כצנלסון

לאחר שנכשל במיזוג פעילות ההתחדשות העירונית הפרטית שלו לאינטרנט זהב, רוכש אבו מידי האחים גינדי 25% ממניות קאנומד, תמורת כ־8 מיליון שקל

פרויקט פינוי־בינוי בסמוך לקניון קריית אונו • הדיירים יקבלו דירה חדשה בשטח ממוצע של 100 מ"ר, עם מרפסת בשטח 12 מ"ר • ניר בלומנפלד, דייר ותיק בבניין: "הדיירים צריכים להיות מתואמים לגבי היזם, ובסוף זה ישתלם לכולם"

לאחר ההחלטות הסותרות שקיבלו ועדות הערר בירושלים ובתל אביב בעניין היטלי ההשבחה נותר רק לבחון איך שוק הדירות יגיב

התוכנית להתחדשות של אחד מהרחובות המרכזיים בת"א כוללת הפניה לעשרות תוכניות ישנות, ולמעשה מותירה בתוקף מאות ואלפי הוראות קודמות לה • עו"ד עפר טויסטר: "יידרשו שנתיים רק לבדוק את כל התוכניות הרלוונטיות" • עיריית ת"א: "התוכנית מייצרות תמונה ברורה"

פרויקט פינוי-בינוי יבוצע במגדל בשכונת נחלת גנים, במרחק הליכה קצרה מפארק הירקון וממוזיאון רמת גן • במקום בניין בן 37 דירות, ייבנה מגדל בן 20 קומות ובו 111 יחידות דיור • זוהר אליהו, נציג הדיירים בפרויקט: "לקח 6-7 שנים עד שהגענו לסיכום עם העירייה"

ועדת הערר בירושלים החליטה כי תוכנית המתאר של רחביה אינה מזכה את העירייה בהיטלי השבחה • בכך היא דחתה את העקרונות שהביאו את ועדת הערר בתל אביב לקבוע כי תוכנית רובע 3 בעיר כן מזכה בהיטלים • הסוגיה, ששווה מיליארדי שקלים, תהיה במחלוקת גם בשנים הבאות

צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, חושב שעיריות דווקא צריכות לקדם בניית מגדלים • החברה שבראשה הוא עומד, שהיא חלק מקבוצת פפושדו, פועלת בעיקר באזורי הביקוש, אך עומר חושש שגם שם העיריות לא מבינות את הערך העצום שפרויקטי התחדשות העירונית מביאים איתם

במתחם של כ-28 דונם בנתניה ייבנו 872 דירות חדשות במקום 208 דירות קיימות בבנייני שיכון ישנים • היזם יקבל 664 דירות, והבעלים יקבלו דירה חדשה גדולה ב־20 מ"ר יותר מדירתם המקורית, מרפסת וחניה תת־קרקעית

במסגרת הפרויקט אזורים קיבלה קרקע פנויה שעליה ייבנו 367 יחידות דיור, מהן 112 יח"ד לדיירים הוותיקים, ובתמורה תמסור החברה בחזרה למדינה את הקרקע המקורית שעליה עמדו הבניינים הישנים • הבעלים יקבלו דירות 4 חדרים חדשות, כולל מרפסת, חניה ומחסן

אין ספק שמבחינה תכנונית מיזמי תמ"א 38 לא יובילו לציפוף הרצוי באזור המטרו • אך מדובר בבניינים ישנים שיכולים לקרוס בכל רגע. אי-אפשר לחכות

הרשות להתחדשות עירונית מתכננת לתמוך במיזמים בצפון ובדרום במטרה להבטיח את הכדאיות הכלכלית, אולם תוכנית הדגל שלה בשכונת קריית משה ברחובות מעניקה סבסוד גבוה יותר מזה שתכננה לפריפריה הרחוקה • כמה המדינה תכניס את היד לכיס עבור תוכניות פינוי־בינוי?

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה של יזמית הבנייה אאורה שבונה בעיקר בפרויקטי התחדשות עירונית, מוטרד מהאיום הגדול הבא על עסקיו: הבחירות המוניצפליות • אאורה רשמה עלייה של 36% ברווח הנקי ל-31 מיליון שקל ברבעון השני, הודות לשיערוכי נדל"ן שנבעו מעליות במחירי הדירות

מאז 2012 מכיר שוק הנדל"ן את המושג קרקע משלימה בפרויקטים של התחדשות עירונית, אבל עד היום הוא בקושי יושם בפועל • פרויקט ראשון, בשכונת רמת אליהו בראשון לציון, כבר נמצא בבנייה, אבל הבאים אחריו זזים לאט